初学者的个人观点，现有的物流园区规模大大小小，各种功能不同的物流园这一年来上马很多，下面就粗略的分类一下：
1、小
仓储+自发临时货代区域
很多地产商也打着物流园区的名字在拿地，但是实际运作中很少讲物流作为一个重点方向去发展，往往就只有一些简单的小面积
仓库建设，这种模式远远不能达到商贸圈的物流需求，因此，广大物流同仁就自己开始建立物流圈，怎么说呢？这就是商贸区域的俗称“临时货代区域”，现在这种现象的物流圈很多，各大商贸区域都有自发形成的临时货代区域，这里有优点也有弊端，个人认为弊端大于优点。优势在于商贸区的商户的收发货比较近，便于内部的商流，节省时间成本和短驳成本；劣势在于没有规划的自发物流圈随意性较大，没有规范的管理，东一家西一家布局，各种小型货运车辆如三轮车、摩托车及小轻卡等短驳车辆随意进出各主要通道，极易造成交通的紊乱，给商贸园区的形象及购物环境造成极大的恶劣影响；
2、仓储型物流园区
这种园区主要依托周边的大型制造型企业或商贸批发市场，分为两类，一类是已经成型的大多面积不大的园区，主要为周边的食品和日用品等快消品的仓储及配送服务的仓储园区；另外一类是在建或者2010年后期在城郊或主城市生活圈外的园区，这类园区一般拿地面积较大，且主要面对各大型制造型企业如家电类、半成品类或配套生产资料类的企业服务。
这种物流园区第一类一般区位较繁华，土地成本高，租赁单价较高且逐年增加成本，第二类的特点在于发展潜力大，面积较大，区域相对偏僻一些，成本较低，但是相对短驳成本高，另外由于这类仓库的储存量及中转量大，频繁的进库出库，其运输对周边的道路要求高，且易造成道路的使用年限缩减；
3、信息货代型物流园区
现在很多城市都有货运停车场及信心中介融合在一起的园区，当然简单的分为两种，第一种就是政府规划的货运车辆停车场，大小不一，位于城市周边高速出入口附近，在其周边自发形成或者投资性质建设的专业货运信息交易中心；第二种是近年来大型的第四方物流园区平台建设的停车场、货运交易中心、小型仓储区、综合服务区（政府职能单位网点）和司机娱乐休闲区综合一体的成熟化物流园区如传化和林安，是此类园区的佼佼者；
此类园区的建设极大的解决了城市货运交通及货源集散难的问题，另外也整合了相关资源，提高了运输效率和大大降低物流成本，同时也提高了城市的物流发展的形象，从粗散型往集约型过度。不过此类园区主要针对的还是整车运输和部分零散专线货代分点的第三方物流客户服务，对于小批量多频次广区域的货源订单发运还没有成熟，不过这一点各业务人士也早认识到了，如传化已经创新发展了“路港快线”的运作模式，计划5-10年内开运100个网点，5000条专线运作，其旨在弥补这类园区的短板，这是一个相当有前瞻性的布局；
4、零散专线货代型物流园区
这类园区主要为专线货代类的第三方物流服务，前期的零担专线由夫妻店、家族店过渡到加盟店一直发展到区域布点的网络化专线，发展初期紧靠商贸圈市场（上述第一种园区介绍），由于公司规模和运作资历和人员等的不足，整体发展缓慢和粗散，可能还在没有过度到无纸化运作，但是随着货源的增加和回程货源的分拨，现有的硬件和市场环境已无法满其日常运作，这时就出现了整合城市各商圈的零散布局的专线货代，形成了一个以小批量、多频次、覆盖广的专业零散货代园区。
这类园区由于是针对特定客户群体，在建设时对道路、库区规划和仓库硬件和装卸货区域的布局都有一定的设计，便于客户在园区的运作和发展，另外此类园区一般区域相对偏一些，园区的拿地和可持续发展潜力较大。
不过此类园区也有个弊端，此类园区没有专业的停车场，车辆在装卸货时易占据消防及行人通道，所以在设计时这种因素也要考虑到位才行。
5、专业市场类型的物流园区
冷链物流中心、蔬果批发物流中心、粮食物流园区等，以特定的某类商品的流通为目的的物流园区建设正在逐步发展壮大。这类园区主要依靠当地的主要经济生产特点发展起来的，如南方的海鲜冷链发展相对发达，北方的粮食生产基地物流园也相对发达，现在流行一句话，专业的人做专业事，可以延伸到这里就是专业的市场做专业的物流，这也是物流园区发展的一个趋势，货源的集散越来越细化，流通的要求如时效和质量也越来越高；
6、商贸+综合物流的物流园区
这类园区有些类似第一种园区的描述，但是从本质上已经完全不一样了，当然也可以把第一种类型当做它的前身。此类园区首要的目的是服务商贸区的客户物流需求，例如货代、仓储和信息交易中心等物流服务项目，与此同时物流园的发展也是对外经营的，园区一般都包括管理中心（政府部门、银行、保险、通信等部门）、信息交易中心、停车场、货代区域、仓储区和配套服务区，这些功能区域形成了一个综合体的物流服务区域。个人认为这中类型的物流园区是潜力最大，发展方向最明确和培育期最短的、经营风险较小的一种发展模式，值得大力推广。
另外由于这类园区的投资方是不断的在推广自己的商贸区域，紧跟着的物流园区的规模和网络就能低成本的拓展开来。信息网络的搭建也就有了基础。深圳华南城乾龙物流园的建立和拓展就是这种模式的先驱者，这第一桶金会奠立此类园区大发展的大方向。
